Смета при строительстве на сложных участках: как обосновать коэффициенты и не получить отказ в экспертизе

Сложные условия строительства — это факторы, существенно влияющие на стоимость и трудоёмкость работ: стеснённая застройка, уклон местности, высокий уровень грунтовых вод, плотная городская среда, сейсмика, обводнение. Такие участки требуют корректного применения повышающих коэффициентов в сметной документации.

Приказ Минстроя № 421/пр допускает использование коэффициентов, но только при наличии обоснования и привязки к конкретным условиям объекта.

Какие коэффициенты допустимы и как их применяют

Коэффициенты, допустимые в сметах для сложных условий:

• на стеснённость условий производства работ (застроенные территории);
• на работы в стеснённых помещениях, высотах, выемках и шахтах;
• на временные технологические решения (переходы, откачка воды, укрепления);
• на опасные или особо опасные работы (в т.ч. с подземными коммуникациями).

Применение этих коэффициентов возможно только при:

• описании условий в пояснительной записке;
• наличии ссылок на инженерные изыскания и генеральный план;
• включении соответствующих разделов в проектную документацию.

Кейс: отказ в экспертизе из-за неподтверждённого коэффициента

В 2023 году проект строительства медицинского центра в Центральном округе Краснодара получил замечания от государственной экспертизы. Подрядчик применил коэффициент 1,15 на стеснённые условия при земляных работах.

Проблема:

• в проекте отсутствовало обоснование стеснённости;
• инженерно-геодезические изыскания не содержали сведений о наличии подземных сетей;
• в пояснительной записке не указана специфика производства работ.

Заключение: коэффициент снят, стоимость снижена на 1,3 млн рублей. После внесения корректировок и включения новой геоподосновы смета прошла повторную экспертизу.

Юридические последствия необоснованных коэффициентов

Если коэффициенты применены без обоснования:

• экспертиза признаёт смету недостоверной (ГрК РФ, ст. 49);
• заказчик не получит разрешение на строительство (при госфинансировании);
• при проверке возможны штрафы за завышение стоимости;
• в арбитраже такие коэффициенты не признаются доказательством сложности работ.

Даже если объект реально сложный, это должно быть подтверждено проектно-геодезической документацией.

Рекомендации по оформлению сметы на сложных участках

Чтобы избежать отказа в экспертизе:

• включайте в проект описание сложных условий (раздел ПЗ, ГП, инженерные изыскания);
• привязывайте каждый коэффициент к конкретному виду работ и техническому обоснованию;
• прикладывайте расчёты временных конструкций, схемы проездов, дренажей и т. д.;
• проводите вневедомственную экспертизу сметной части до подачи на государственную.

Главное условие — прозрачность и достоверность расчётов. Коэффициенты допустимы только при документально подтверждённых обстоятельствах.