Сметная стоимость и капремонт: когда экспертиза обязательна и что проверяют

Сметная документация при проведении капитального ремонта многоквартирных домов оформляется в составе дефектной ведомости, локальных сметных расчётов и сводных смет. В отличие от строительства новых объектов, при капремонте проектная документация разрабатывается не всегда, но проверка смет — обязательна при финансировании за счёт средств региональных или муниципальных программ.

Письмо Минстроя России № 29483-ИФ/09 разъясняет, что при использовании средств из фондов капремонта требуется экспертиза как минимум сметной стоимости — даже при отсутствии полного проектного раздела. Это регламентировано также региональными нормативными актами субъектов РФ.

Когда экспертиза смет при капремонте обязательна

Обязательная проверка достоверности сметной стоимости проводится, если:

• объект включён в региональную программу капитального ремонта;
• работы финансируются за счёт средств фонда капремонта, бюджета субъекта или софинансирования;
• стоимость работ превышает порог согласования, установленный в регионе (например, 5 млн рублей в Краснодарском крае);
• предусмотрена корректировка ранее утверждённой сметы.

ГрК РФ и региональные законы не требуют прохождения полной госэкспертизы для всех капремонтов, но сметная часть обязательно проходит проверку на достоверность при подаче заявки на финансирование.

Что именно проверяется при экспертизе смет на капремонт

В рамках экспертизы проверяются следующие аспекты:

• соответствие дефектной ведомости сметным расчётам;
• применение актуальных расценок из ФЕР/ТЕР и корректных коэффициентов;
• корректность расчёта накладных расходов и сметной прибыли;
• обоснование объёмов по видам работ (кровля, фасад, сети и пр.);
• отсутствие необоснованных или повторяющихся позиций.

Экспертиза выполняется по приказу Минстроя № 421/пр и региональным методическим рекомендациям. Заключение оформляется письменно и приобщается к материалам по отбору подрядчиков.

Кейс: капремонт в многоквартирном доме, отказ из-за ошибок в смете

В 2022 году управляющая организация в г. Армавир подала заявку на софинансирование капремонта фасада и систем водоотведения. Смета была составлена на сумму 7,2 млн рублей. Региональный оператор капремонта направил документацию на экспертизу.

В заключении были выявлены:

• завышенные объёмы по штукатурным работам (по сравнению с обмерными данными);
• дублирование расценок на монтаж водостоков;
• неучтённый демонтаж старых конструкций.

Фонд капремонта отказал в утверждении заявки. Пересчёт сметы с учётом замечаний снизил общую стоимость на 1,1 млн рублей. Работы были согласованы только после повторного заключения эксперта.

Правовые риски при отсутствии или формальной проверке

Если экспертиза смет проведена формально или вовсе отсутствует, возникают риски:

• отказ в выделении средств из фонда капитального ремонта;
• оспаривание конкурсных процедур на выбор подрядчика;
• претензии со стороны надзорных органов по линии ЖКХ и прокуратуры;
• обязанность вернуть средства в бюджет (при обнаружении нарушений после приёмки).

Для снижения юридических рисков рекомендуется проводить независимую экспертизу сметной части перед подачей на согласование и до подписания договора с подрядчиком.

Вывод: капремонт требует не меньшего контроля, чем новое строительство

Несмотря на меньший масштаб, капитальный ремонт требует юридически обоснованной и нормативно выверенной сметной документации. Экспертиза смет — это не формальность, а обязательный элемент обеспечения правомерного расходования средств и предотвращения споров с подрядчиками, контролирующими органами и собственниками помещений.