Сметная стоимость при реконструкции: особенности экспертизы и юридические риски

Реконструкция зданий и сооружений требует детальной проработки сметной части, поскольку она охватывает не только новое строительство, но и демонтаж, усиление существующих конструкций, перепланировку, временные и защитные мероприятия. Все эти элементы должны быть отражены в проектной и сметной документации. Согласно ГрК РФ, ст. 1 и 49, реконструкция приравнивается к новому строительству с точки зрения обязательности прохождения экспертизы.

Ошибка в учёте этих особенностей часто становится причиной завышения стоимости, отказов в экспертизе или споров при приёмке.

Когда требуется экспертиза сметной стоимости при реконструкции

Экспертиза сметной документации при реконструкции обязательна, если:

объект финансируется из бюджета или средств госкорпораций;
реконструкция затрагивает несущие конструкции, фасады, системы жизнеобеспечения;
в проект включены сложные технические или инженерные решения;
реконструкция проводится на объектах культурного наследия или в сейсмоопасных зонах.

В этих случаях необходимо пройти государственную или негосударственную экспертизу проектной и сметной документации с оформлением официального заключения.

На что обращают внимание эксперты при проверке смет реконструкции

Ключевые проверяемые элементы:

соответствие объёмов демонтажа и восстановительных работ технической части проекта;
применение коэффициентов условий производства работ (в условиях действующего объекта);
наличие временных ограждений, перекрытий, усилений;
обоснованность применения специальных расценок, связанных с реконструкцией;
корректность расчётов по разделу усиления, гидроизоляции, пожарной защиты и пр.

Приказ Минстроя № 421/пр требует учитывать специфику условий, в которых выполняются работы, а также существующее состояние объекта — это фиксируется в обоснованиях и пояснительной записке.

Кейс: реконструкция ТЦ в Краснодаре — экспертиза выявила завышение

В 2023 году заказчик провёл реконструкцию крупного торгового центра. Смета составлялась подрядчиком на сумму 114 млн рублей. В ходе вневедомственной экспертизы было установлено:

отсутствие расценок на демонтаж старых покрытий, хотя они учтены в объёмах;
повторный учёт строительных лесов и временных конструкций в двух разделах;
ошибки в применении коэффициентов к работам в действующем здании.

Общая сумма завышения составила более 9,2 млн рублей. По результатам заключения смета была откорректирована, и объект получил разрешение на ввод.

Юридические последствия ошибок в сметах при реконструкции

Ошибки и искажения в сметах при реконструкции могут привести к:

отказу в экспертизе проектной документации;
отказу в приёмке работ по причине несоответствия заявленных и выполненных объёмов;
штрафам за неэффективное использование средств (при бюджетном финансировании);
отказу инвестора или банка в продолжении финансирования проекта;
возврату средств по итогам аудиторских и прокурорских проверок.

Что нужно предусмотреть заказчику до начала работ

Для минимизации рисков:

проверяйте сметную документацию на этапе согласования проекта;
включайте в задание на проектирование требования по учёту условий реконструкции;
инициируйте независимую экспертизу сметной части — особенно при смешанном финансировании;
контролируйте наличие всех пояснений и корректировок в разделе «Обоснование сметной стоимости».

Смета на реконструкцию требует более детальной проверки, чем на новое строительство. В противном случае возрастает риск правовых и финансовых последствий.