Экспертиза смет при изменении технологии строительства: юридические основания и риски

В ходе реализации проекта нередко возникает необходимость замены технологии строительства — например, переход с монолитной схемы на сборную, замена типа перекрытий, изменение фасадных систем или инженерных решений. Такие изменения неизбежно влияют на сметную документацию и требуют юридически корректного оформления.

Согласно ст. 709 ГК РФ и п. 4 ст. 1 ГрК РФ, любые изменения, затрагивающие объёмы, состав или стоимость работ, должны быть подтверждены дополнительным соглашением и оформлены в виде проектных корректировок.

Что происходит, если технология меняется без пересмотра сметы

Если подрядчик или проектировщик вносит изменения в технологию:

• без выпуска корректировки проектной документации;
• без актуализации сметных расчётов;
• без прохождения экспертизы (если требуется);

— это считается нарушением условий проектирования и строительства. В таком случае все дополнительные затраты могут быть признаны необоснованными.

Кейс: изменение фасадной технологии без корректировки

В 2023 году в Краснодаре при строительстве бизнес-центра было принято решение заменить навесной вентилируемый фасад на композитную облицовку без вентзазора. Изменения были реализованы подрядчиком по согласованию с технадзором, но корректировка проекта и сметы не оформлялась.

В результате:

• экспертиза при вводе объекта отказалась признавать затраты по смете;
• часть работ (на сумму 2,4 млн рублей) признана недостоверной;
• заказчику рекомендовано пройти внеочередную корректировку проектной и сметной документации.

Итог: ввод объекта отложен на 3 месяца, часть затрат подрядчику не компенсирована.

Правовые требования к корректировке смет при изменении технологии

Юридически обоснованное изменение технологии должно сопровождаться:

• актом о необходимости изменений (от ГИПа или проектной организации);
• выпуском проектной корректировки (новый лист ПЗ, чертежи, спецификации);
• перерасчётом сметы на основании новых проектных решений;
• при необходимости — прохождением экспертизы по изменённым разделам.

Смета без привязки к действующему проекту юридически недопустима и не может использоваться для расчётов, приёмки и подтверждения расходов.

Риски для заказчика и подрядчика

Если изменения не оформлены:

• подрядчик не сможет подтвердить часть работ (в случае спора или арбитража);
• заказчик рискует получить предписание за нарушение условий финансирования (особенно при участии бюджета);
• контролирующие органы (КРУ, прокуратура) могут признать расходы нецелевыми;
• ввод объекта может быть отложен до устранения расхождений.

Рекомендации: как правильно действовать при смене технологии

Чтобы избежать юридических проблем:

• при возникновении изменений — зафиксировать основания (техническое заключение, экономическое обоснование);
• обратиться к проектной организации для выпуска официальной корректировки;
• перерасчитать смету с учётом новых решений;
• инициировать вневедомственную экспертизу сметной документации по изменённым разделам (если госфинансирование или сложный объект);
• внести изменения в договор и подписать дополнительное соглашение.

Технологические изменения без корректировки сметы — источник будущих споров и отказов в приёмке. Все изменения должны быть юридически оформлены и согласованы до начала их реализации.